VENDITA DI BENI PROVENIENTI DA DONAZIONE15 Nov 2018, Santatecla Immobiliare

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Immagine: VENDITA DI BENI PROVENIENTI DA DONAZIONE

La questione della vendita di beni immobili, che in passato sono stati oggetto di donazione, è da sempre molto dibattuta e complessa. La disciplina codicistica prevista dal legislatore in materia successoria prevede, infatti, che gli eredi del donante, aventi un diritto intangibile a ricevere una quota del suo patrimonio, possano impugnare l’atto di donazione quando è lesivo del loro diritto successorio. Il caso frequentemente discusso nelle aule dei Tribunali vede un erede legittimario chiamare in causa del soggetto che ha ricevuto il bene in donazione, onde ottenerne la restituzione per ricostituire il compendio ereditario relitto dal defunto. La situazione si complica ancor di più quando il donatario, chiamato in giudizio per la restituzione del bene, ha un patrimonio insufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario leso. Si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui l’immobile ricevuto in donazione sia stato poi venduto a un terzo e il corrispettivo ricevuto per la vendita sia stato totalmente sperperato dal donatario. Il terzo acquirente, dal canto suo potrebbe anch’esso essere coinvolto nel procedimento giudiziale, pur essendo estraneo alla famiglia del donante. Altro aspetto problematico della donazione è la revoca da parte del donante per ingratitudine del donatario o sopravvenienza di figli. Queste fattispecie costituiscono un serio ostacolo alla commerciabilità dei beni immobili oggetto di donazione; infatti, difficilmente gli Istituti bancari accettano di essere garantiti da ipoteche su beni che un domani potrebbe essere loro sottratti. Detto ciò, vendere un bene donato non è impossibile! Ci sono dei rimedi più o meno efficaci per ovviare alla situazione sopra descritta. Una delle vie praticabili è rappresentata dalla risoluzione della donazione. Nello specifico, le parti (donante e donatario), pongono in essere un negozio di mutuo dissenso, ”ritrasferendo” l’immobile al donante. L’efficacia del mutuo dissenso serve a risolvere un precedente contratto. Non ci sarà alcun bisogno del mutuo dissenso dopo la morte del donante, in quanto, da tale momento sarà possibile la valutazione della quota di legittima e la rinuncia all’azione di riduzione da parte dei legittimari non donatari. Sarà invece ammissibile il mutuo dissenso in caso di morte del donatario, l’atto sarà posto in essere dal donante e dall’erede o legatario del donatario (beneficiario dell’attribuzione), i quali subentrano nei diritti di quest’ultimo. Questa soluzione è ben vista e accettata dalle banche, che normalmente sono disposte a concedere un mutuo garantito da ipoteca da iscrivere sull’immobile che era stato oggetto della donazione successivamente risolta. Anche l’Agenzia delle entrate è intervenuta sul punto riconoscendo all’atto di risoluzione di donazione l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Altra via percorribile per ovviare alle difficoltà di trasferimento di un bene con provenienza donativa, è ricorrere a una polizza assicurativa. Recentemente alcune assicurazioni hanno iniziato a offrire la possibilità di stipulare una polizza, con la quale la compagnia di riferimento si impegna a tenere indenni dal danno economico, che potrebbe derivare dall’esito favorevole dell’azione di restituzione da parte degli eredi legittimari del donante, l’acquirente del bene donato, futuri terzi acquirenti dell’immobile o la banca che ha iscritto ipoteca sullo stesso. La polizza assicurativa offre la copertura fino alla prescrizione del diritto all’azione di restituzione e può essere stipulata dal donatario (già al momento della donazione), dal proprietario o dal creditore ipotecario del terzo acquirente, eliminando così gli ostacoli sopra analizzati.