Affittare il proprio immobile26 Feb 2016, Santatecla Immobiliare

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Immagine: Affittare il proprio immobile

Valutiamo insieme la convenienza di affittare una proprietà.

Dopo cinque anni di contrazione, tornano a crescere i canoni d’affitto in Italia (+1,7% nel 2015) trainati soprattutto da quattro (+3,3%) e tre locali (+2,4%) adibiti sempre più ad abitazione principale da famiglie con figli. Il dato emerge da un report elaborato a dicembre con il supporto scientifico di Nomisma. Se a livello nazionale l’aumento dei prezzi d’affitto nell’ultimo anno risulta inferiore al 2%, ci sono città dove l’incremento raggiunge la doppia. A Milano, che già nel 2014 aveva anticipato il trend in risalita sotto la spinta dell’EXPO, si registra un +2,4%.

L’analisi condotta sui rendimenti da affitto in tre delle principali città del nostro Paese, Milano, Roma e Napoli, emerge che affittare casa permette di ottenere un reddito pressoché costante nel tempo e generalmente compreso tra il 4,5% e il 5%, al lordo dell’imposizione fiscale, di conseguenza possiamo affermare che affittare casa costituisce una forma di investimento conveniente.

Ed ecco le ragione per cui è ancora un ottimo investimento mettere la propria proprietà in affitto:

1) Imposizione fiscale mai così favorevole per l’affitto Cedolare secca. La prima vera ragione sta nei vantaggi che la cedolare secca permette di ottenere al proprietario, grazie anche al fatto che il regime secco assorbe tutti i restanti tributi generalmente dovuti in caso di affitto: l’imposta di registro e di bollo, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sulle annualità successive, le proroghe e le risoluzioni. Inoltre optando per questa imposizione fiscale non si dovrà sommare il proprio reddito da affitto ai restanti redditi personali, fatto che scongiura il rischio di un’aliquota marginale elevata a causa della locazione della propria seconda abitazione. Ma il vero punto di forza è dovuto al Piano Casa del Ministro Lupi (D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito in legge dal Parlamento) che ha apportato un’ulteriore riduzione per i contratti agevolati. Così, oggi, per i proprietari che possono sfruttare la forma contrattuale 3+2 o per studenti universitari fuori sede, perché il loro immobile si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, la cedolare secca comporta una tassazione fissa pari solo al 10% del canone di affitto annuo.

2) Imu. secondo motivo legato alla fiscalità è costituito dall’imposizione fiscale sulle seconde case, che a Tasi e Tari vede aggiungere anche l’Imu. Se mantenere sfitta la propria seconda casa significa doversi far carico delle imposte sulla proprietà della medesima in forma piena (ma anche di oneri collaterali quali ad esempio le spese condominiali), l’affitto permette di ridurre questi gravami, lasciando all’inquilino gran parte degli oneri condominiali e potendo talvolta beneficiare di aliquote Imu agevolate per le unità immobiliari locate, ancor più frequentemente se a regime concordato. Una premialità che molti Comuni concedendo a quei proprietari che mettono l’appartamento sfitto a disposizione di un inquilino, con regolare contratto di locazione, riconoscendone la finalità sociale.

3) Reinvestimento dei guadagni neutralizzando le fasi del mercato di Borsa Non tutti lo sanno, ma chi investe nel mattone per poi spostare i frutti del proprio investimento in altre attività, ad esempio in quelle finanziarie, ha un beneficio in più. Se si sfrutta il mattone per trarre reddito “sicuro” da reinvestire poi in asset finanziari più rischiosi, piazzando in Borsa i proventi della locazione dell’immobile o della vendita immobiliare che ha generato reddito, si risente molto del momento in cui arriva sul mercato. Se, infatti, in quel periodo la Borsa ha quotazioni sopravvalutate, il rendimento che successivamente si potrà trarre dall’investimento finanziario sarà ridotto. Al contrario, se si acquistassero i titoli in un momento di particolare “buon mercato”, magari comprandoli a poco e potendoli rivendere più facilmente, di lì in seguito, ad un prezzo maggiorato, il margine di guadagno aumenterebbe. Con la locazione, che garantisce proventi rateali e costanti nel tempo, va appianandosi il rischio di giungere sul mercato finanziario investendo tutto l’ammontare disponibile in titoli troppo cari. L’affitto permette di essere più prudenti, potendo gestire una specie di “piano di accumulo” finanziario grazie ai canoni mensilmente percepiti.