Student housing08 Nov 2018, Santatecla Immobiliare

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Immagine: Student housing

E’ ancora in aumento il flusso di studenti in “migrazione” verso le Università estere. Il fenomeno, sia su scala continentale che mondiale, è cresciuto esponenzialmente nell’ultimo decennio ed è destinato a incrementarsi ulteriormente. In Italia, invece, gli investimenti tardano ad arrivare rispetto a quanto si sta verificando nel resto d’Europa, anche in ragione di un numero di studenti universitari complessivi (circa 1,69 milioni nell’Anno Accademico 2016-2017) che resta stazionario (in crescita solo dell’1%). In relazione al mercato immobiliare, la presenza di studenti stranieri trasferiti in Italia con lo scopo di completare un corso di studi universitario apre le porte allo sviluppo di nuovi business ed, in particolare, all’espansione dello student housing. Il flusso di studenti non italiani iscritti presso Istituti universitari nazionali è, invero, accompagnato da una costante richiesta di locazioni di immobili ad uso abitativo. Ma il Belpaese è pronto ad accogliere questa mole di giovani? Le statistiche dicono di no. Al momento, infatti, l’Italia evidenzia un gap rispetto al trend europeo degli investimenti in student housing ed un deficit dell’offerta di alloggi in locazione, pur a fronte della ingente domanda studentesca. L’offerta abitativa nazionale, infatti, si fonda esclusivamente sulle residenze degli organismi regionali per il DSU (diritto allo studio universitario), nonché sui posti letto a gestione diretta degli Atenei o dei Collegi. Diversamente dagli investitori privati, il legislatore nazionale è stato attento al fenomeno sin dalle origini della sua diffusione, dapprima prevedendo una disciplina ad hoc per le locazioni ad uso abitativo per studenti universitari (Artt. 4-bis e 5, L. 431/1998) e, successivamente, intervenendo in materia con il DM 13 marzo 2017, emanato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze. Come prevede la normativa vigente in materia, il contratto rivolto agli studenti universitari in cerca di alloggio è costituito dalla locazione “per esigenze transitorie” ed “a canone concordato”. Sotto il primo aspetto, cioè, la concessione in godimento di unità abitative agli studenti risulta finalizzata a soddisfare un’esigenza provvisoria, quale è appunto la necessità di soggiornare in un determinato Comune per il tempo necessario a concludere un percorso di studi universitari. Non a caso, il limite massimo di durata per una locazione rivolta a studenti, ai sensi della L. 431/98, è pari a 36 mensilità, corrispondenti ad un ciclo di studi triennale. Per quanto concerne, invece, il canone di locazione, è stabilito che questo sia “concordato” conformemente ad accordi territoriali definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative; tali accordi assumono quali parametri di riferimento per determinare il canone concordato i “valori di mercato”, le “dotazioni infrastrutturali” e le “tipologie edilizie, categorie e classi catastali” dell’edificio e dell’unità immobiliare” (cfr. Art. 1, DM 15 marzo 2017 citato). Per quanto riguarda, invece, i requisiti sostanziali per accedere a tale forma contrattuale (che, lo si ricorda, deroga ai limiti di durata e gode di un regime fiscale agevolato rispetto alle cd. “locazioni a canone libero”), è necessario che il conduttore (un singolo o un gruppo di studenti) sia iscritto presso una Università e che l’Ente Territoriale in cui ha sede l’Università frequentata sia il medesimo Comune in cui è sito l’immobile da attribuire in godimento, oppure uno limitrofo. Su altro versante, si evidenzia che il favor del legislatore per lo student housing si è tradotto, come anticipato, nella previsione di un regime fiscale agevolato (Art. 5, DM 13 marzo 2017 citato in premessa) per le parti contraenti la locazione. In ultima analisi, dunque, lo student housing risulta essere in Italia una materia ben disciplinata dal legislatore; si attendono, dunque, puntuali investimenti privati che possano valorizzare il settore nel complesso dell’economia nazionale.