Agevolazioni sulla prima casa e decadenza del regime agevolato02 Nov 2018, Santatecla Immobiliare

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Immagine: Agevolazioni sulla prima casa e decadenza del regime agevolato

Decadenza dalle agevolazioni prima casa: i tre anni per l’accertamento dell’Amministrazione Finanziaria decorrono da 12 mesi dopo il rogito del primo acquisto. E’ sempre caldo il tema delle agevolazioni “prima casa”. Ci si riferisce alle ipotesi di applicazione di aliquote ed imposte in misura ridotta, in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo (eccezion fatta per quelli di Cat. A/1, A/8 ed A/9, esclusi dal regime agevolato) siti nel Comune in cui si svolge la propria attività lavorativa ed adibiti dall’acquirente a residenza propria entro 18 mesi dalla stipula del rogito. Ad integrazione della disciplina preesistente, l’introduzione dell’articolo 1, comma 55, della legge di Stabilità 2016 ha esteso l’ambito applicativo della disciplina relativa alle agevolazioni cd. “prima casa” al contribuente già acquirente agevolato che compri un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa previamente acquistata con regime agevolato entro un anno dal nuovo rogito. Chi vende, cioè, la “prima casa” entro 5 anni dall’acquisto agevolato (senza acquistare entro i 12 mesi successivi un nuovo immobile da destinare a “prima casa”) perde, però, il diritto alle agevolazioni precedentemente godute in via meramente provvisoria. A seguito delle previsioni di legge, numerosi sono stati gli accertamenti (e le conseguenti sanzioni) dell’Agenzia delle Entrate per le violazioni della norma tributaria sopravvenute in un momento posteriore al primo acquisto agevolato. Orbene, qualora un soggetto che abbia precedentemente fruito delle agevolazioni per acquistare una “prima casa” non tenga fede agli impegni fiscali assunti in sede di stipulazione del secondo acquisto in regime agevolato, costui decade dall’agevolazione fruita. Tale decadenza comporta, oltre al recupero dell’imposta determinata conformemente al regime impositivo ordinario, altresì l'irrogazione da parte dell'Agenzia delle Entrate di una sanzione amministrativa corrispondente al 30% dell'imposizione dovuta secondo il regime ordinario, oltre agli interessi moratori maturati sulla differenza tra il quantum versato in misura ridotta alla registrazione dell'atto di compravendita ed il quantum effettivamente dovuto in ossequio alla tassazione ordinaria. Il potere impositivo dell’Amministrazione Finanziaria può, però, essere esercitato - mercé le previsioni di cui all'art. 76, comma 2, D.P.R. n. 131/1986 – entro il termine triennale previsto dalla norma citata per l'emissione dell'avviso di liquidazione dell'imposta ordinaria e della connessa sovrattassa. La Cassazione ha trattato l’argomento in occasione della determinazione del momento iniziale da cui dare corso al termine triennale per l’accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria. I Giudici hanno chiarito che il termine di decadenza dai benefici per un acquirente agevolato che rivende l’immobile entro un anno non decorre a far data dall'alienazione dell'immobile, ma inizia a decorrere trascorsi 12 mesi dalla data di registrazione del secondo atto di compravendita; da tale momento in poi devono essere computati i tre anni per l’esercizio del potere impositivo da parte dell’Amministrazione Finanziaria. La Corte di Cassazione è intervenuta sul tema con l’Ordinanza n. 9495 del 12/04/2017 - peraltro, resa sulla falsariga di altre pronunce sul tema (vedasi, ex multis, Cass. n. 28880 del 2008; Cass. n. 3783 del 2013) - trattando, nel caso di specie, una controversia concernente l'impugnazione di un avviso di liquidazione ai fini IVA conseguente alla decadenza del contribuente dall'agevolazione fiscale sulla "prima casa" a causa della mancata destinazione ad abitazione principale di un secondo immobile acquistato entro un anno dall'alienazione del primo. La Suprema Corte ha ritenuto che il dies a quo da cui decorre il termine di esercizio del potere dell'Amministrazione Finanziaria di recuperare l'imposta nella misura ordinaria va individuato nel giorno di scadenza dell'anno successivo all'alienazione, “perché solo allo spirare di tale termine senza avere effettuato un nuovo acquisto il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all'agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto”.